Toda construcción se rige bajo el Plan de Uso y Ocupación de Suelo (PUOS), que establece los límites de las edificaciones en cada zona. Sin embargo, las necesidades propias de una ciudad y su crecimiento, en casos como el de las urbes que tienen un aumento sustancial en su población, implican una mayor oferta de opciones de vivienda, oficinas y equipamientos para suplir la demanda de sus habitantes.

En este sentido, en estos últimos años se han generado marcos jurídicos y técnicos que se ajustan al concepto de ciudad compacta y conectada con más centralidades, que generen una cohesión social con mayores actividades, así como facilidades para quienes habitan en ella.

Debido a esta realidad, propia de las ciudades que deben crecer en altura, en el DMQ se han desarrollado tres instrumentos que son de mucha utilidad para los constructores al momento de planificar sus proyectos, y de evaluar la compra de terrenos para el desarrollo de un tipo específico de proyecto. Estos instrumentos permiten mayor edificabilidad, es decir la posibilidad de construir un mayor número de plantas de las previstas normalmente por el PUOS, y son: Proyecto Urbanístico Arquitectónico Especial (PUAE); Zonas Urbanísticas de Asignación Especial (ZUAE); y Ecoeficiencia.

PUAE Proyecto Urbanístico Arquitectónico Especial

Los PUAE son herramientas que se definen en un instrumento de planificación específicamente para uno o más predios determinados. Este instrumento promueve el mejoramiento de un área de influencia específica, lo que tiene dos grandes ventajas: la modificación del uso de suelo dentro del proyecto a ser desarrollado, y la compra de edificabilidad. El PUAE debe ser aprobado por vía administrativa y, posteriormente, a través de una ordenanza aprobada por el Concejo Metropolitano.

Los PUAE son proyectos que, por su naturaleza, pueden ser públicos o privados, con algunas distinciones. Generalmente se requiere una superficie no menor a 10,000m2 en los predios a desarrollar en áreas rurales, y 3,000m2 en áreas urbanas del DMQ. La característica principal de este instrumento complementario de planificación es el mejoramiento de los paisajes urbanísticos, el ornato y mejora de áreas verdes, atados a un elemento inclusivo como factor del derecho a la ciudad. Los PUAE deben incluir informes previos de varias entidades municipales, seguir un tratamiento de aprobación a nivel administrativo, y superar dos debates en el Consejo Municipal.

Es importante mencionar que los PUAE tienen costos elevados de diseño y gerencia, implican un alto financiamiento y un largo proceso administrativo y regulatorio al interior del Municipio de Quito, no obstante, sus beneficios son mayores.

ZUAE – Zonas Urbanísticas de Asignación Especial

Las ZUAE son una herramienta vigente para la compra de edificabilidad, que no está necesariamente atada a elementos constructivos ecoeficientes. Mediante este instrumento, el promotor o constructor puede edificar hasta dos plantas adicionales a lo permitido, a cambio del pago por concesión onerosa de derechos. En el informe de regulación metropolitana emitido para cada predio, el Municipio de Quito ha incluido un parámetro para determinar si un predio está o no dentro de las zonas de asignación especial, que no necesariamente está relacionado a elementos de influencia de transporte público, como es el caso de la ecoeficiencia, u otros.

ECOEFICIENCIA

La herramienta para el aumento de edificabilidad por ecoeficiencia se encuentra normada desde 2016, y fue incluida hace pocos meses en del Código Municipal. En esencia constituye una posibilidad de comprar edificabilidad, es decir altura, hasta por el doble de lo autorizado por el Plan de Uso y Ocupación de Suelo (PUOS), bajo la condición de que el predio esté ubicado dentro del área de influencia de las estaciones del Metro de Quito; y hasta un 50% adicional a lo estipulado en el PUOS si el proyecto está dentro del área de influencia de los Buses de Rápido Tránsito (Eco-vía, Trolebús, Metro Bus), lo cual se refleja en la línea de fábrica.

La ecoeficiencia busca promover un desarrollo urbano sostenible, reduciendo el consumo de agua, generando eficiencia en el consumo de energía, reducción de gases de efecto invernadero, mejorando las condiciones de espacio público en planta baja, entre otros parámetros previstos en la normativa. Para que un proyecto sea calificado como ecoeficiente, debe ser evaluado de acuerdo con una matriz que permite el aumento de pisos dependiendo del cumplimiento de parámetros ecoeficientes previstos para el proyecto, y siempre que se encuentre dentro de un área de influencia de un sistema metropolitano de transporte. Se prevé que exista una mejora en la calidad urbanística, así como mayor conectividad para el peatón y el ciclista con las redes de transporte.

Al calificar estos proyectos ante las entidades colaboradoras, con un puntaje atado a una matriz de calificación que es determinada por la municipalidad, se podrá acceder a los beneficios de esta herramienta, que finalmente genera responsabilidad en el cuidado del ambiente por parte de los constructores, convirtiéndose, ojalá, en práctica común.

De acuerdo con la normativa, esta herramienta podría ser de fácil aplicabilidad a través de la presentación de una memoria de diseño y cálculo de puntaje sobre su cumplimiento. Esta calificación finalmente se traduce en un acta de suelo por ecoeficiencia, que será otorgada por las administraciones zonales correspondientes, previa aplicación de la fórmula por concesión onerosa de derechos por edificabilidad, que también prevé la posibilidad de un pago en especie. Estos elementos deberán ser acompañados por varios requisitos adicionales que permitirán acceder a una licencia de construcción de más pisos que los otorgados en el Plan de Uso y Ocupación de Suelo vigente.

No hay duda que el Municipio del DMQ ha generado herramientas novedosas para el mercado inmobiliario, que si bien pueden ser perfeccionadas, deberían ser replicables en otras urbes del país cuya densidad poblacional así lo requiere. Estos mecanismos permiten cambios en el uso de suelo siempre que medie una justificación adecuada por parte del promotor, también permiten la compra de edificabilidad a cambio del pago por concesión onerosa de derechos prevista en la Ley Orgánica de Ordenamiento Territorial Uso y Gestión de Suelo, como fuente de financiamiento para desarrollo urbano.

Estas herramientas son beneficiosas para promotores y constructores, municipios, propietarios de inmuebles y para la ciudad en general por varios aspectos. Por un lado permiten que las municipalidades obtengan mayores ingresos a cambio de venta de edificabilidad, para colocar estos recursos en obras destinadas a mejoramiento urbano. Por otro, permiten que los promotores o constructores aprovechen de mejor manera los predios en los cuales desarrollan, o planean desarrollar sus proyectos, generando edificaciones de mayor escala y con mayor aprovechamiento, reduciendo el porcentaje del costo del terreno en el proyecto al generar mayor área útil vendible. Además producen oportunidades de inversión para la ciudad, y activan su economía al ser esta la actividad que más fuentes de empleo genera de manera directa e indirecta.

Cabe recalcar que queda espacio para generar nuevas herramientas que permitan dinamizar aun más al sector de la construcción, como sería generar procesos más cortos y eficientes en aprobación de proyectos que, a la larga, benefician a la ciudad al contribuir con medidas de compensación e inyección de recursos para las arcas municipales, que deben traducirse en mejores obras de mayor impacto en la ciudad. Existe también la posibilidad de innovar con estrategias vigentes en otras ciudades, como la transferencia de derechos de edificabilidad, que puede ser un elemento clave para dinamizar y rescatar el Centro Histórico de Quito.

Santiago Albán